オガール紫波・オガールプロジェクト現地調査・視察/メリハリの効いた公共施設/デザインこそ追及ポイント/コストを削ってもダサくしてはダメ/補助金に頼らない

本日は、午前・午後共に「岩手県紫波町のオガールプロジェクト」の視察をさせて頂きました。オガールプロジェクトは、オガールベース株式会社、オガールプラザ株式会社、オガールセンター株式会社、紫波グリーンエネルギー株式会社等々、別会社組織としているため、午前・午後共に説明者の皆様も受け入れ施設も異なっています。

年間270を超える視察を受け入れる自治体施設(圧倒的に全国一)ということで、本日も、午前の視察は、「地域社会での自然エネルギー発展可能性の研究」をされている別府大学の阿部博光教授とご一緒させて頂きました。午後は、私達の他に二つの自治体職員・関係者の皆様と共に視察をするという県政調査においては、珍しい経験をさせて頂きました。

午後は、主にオガール紫波株式会社 八重島雄光取締役にご説明・ご案内頂きました。人口3万4000人弱の町の駅前施設に年間80万人超(一般市民を入れると優に100万人を超えるとのこと)の人が集まる施設です。岩手県紫波町のオガールプロジェクトの構想を描いた中心人物が、オガールプラザおよびオガールベース代表取締役の岡崎正信氏です。「消費を目的としない人を集める」「補助金に頼らない」という従来の常識からかけ離れたまちづくりのコンセプトが私たちにとっては、非常に新鮮で、まさに目から鱗の発想です。

本日午後に視察をしたオガールベースは、「日本初の国際規格をクリアしたバレーボール専用アリーナ」「補助金に頼らない経営」「役場、オガールタウン等と連動した日本初の地域熱供給システム」「駅、役場、オガールプラザ等と連携した複合多機能施設」であります。

【メリハリの効いた公共施設】
日本初のバレーボール専用アリーナは、「国際大会で使用されるフランス製の床材(タラフレックス)を採用しています。ジャンプしてからの着地や、走行時の衝撃などから、選手の怪我を防止するということで、国際大会では「タラフレックス」は常識というよりも、絶対条件であるとのことです。また、大型スクリーンが常備され身体パフォーマンスをすぐに確認できるという設備がある一方で、観客席はなく、配管もむき出しです。こうしたメリハリの効いた施設だからこそ、全日本クラスが、ここを練習場に選びます。全日本クラスのトッププレイヤーが合宿を行うということは、アマチュアや子供たちも含めて、日本国中のプレイヤーもこの施設を目指します。

【デザインこそ追及ポイント/コストを削ってもダサくしてはダメ】
この施設を創るにあたって、一番の訴求ポイントはデザインであったそうです。まず最初に専門家を集めて「紫波町オガール・デザイン会議」をつくり、オガール地区のデザインガイドラインを定めました。

紫波町を中心とした半径30km内には、60万人の人が住んでいます。この都市圏の中で、「あそこに行きたい」と思えるような場所とする必要があるし、「ダサいところには、人は集まらないし、住みたいとも思わない」とのことでした。
「田舎にこそ街が必要だ。」というのは、環境景観にこだわり、田んぼの中の北斎美術館で有名な長野県小布施町長の名言ということでありますが、駅前に広がる空間は、イメージ戦略の一環でもあり、同僚の米村議員曰く、「都会にも匹敵する奇麗な街空間(佐藤のうろ覚えですが)」との感想を持たれていました。
まちづくりにおいて、「ダサいのはダメ」という観点は、とても重要なことで、私自身も、非常に強く思っています。

「それぞれの建物、一つ一つのサイン、個性はありつつ、統一感のあるまち。(デザイン会議  佐藤直樹委員)」

【デパートや工場の誘致はしないし、むしろ要らない】
商業による集客というのは普遍的な集客でありません。紫波町に住んでいる人たちは、平気で、何のためらいもなく盛岡に買い物に行きます。アマゾンでも買うわけです。
「地元の駅前だから買おう」ということは、基本的にはない。ただ、小売りのマーケットが大きくならなければ不動産の価値は上がらない。
必要なものは「人気」です。そのために必要なものは、普遍的な集客装置、つまり、どんな時代になっても必ずここに人が集まるという仕掛けである。
普遍的な集客装置とは、消費を目的としないパブリックな場のことです。オガール紫波には、紫波町には図書館と役場庁舎の設置・移転を依頼し、岩手県フットボールセンターを誘致した。
「普遍的な集客装置をつくって人が集まれば、おのずとカフェ、居酒屋、ギャラリー、ショップなどのサービス業がそこに投資をするはずです。商業やサービス産業が生まれてくれば、おもしろい人や訪問者が増え、エリアにお金が落ちる。そして地域の不動産価値が上がっていく。そんな循環を意識しました」
「オガールプラザという建物の主たるコンテンツは図書館です。図書館に様々な人が集い、これがテナントの利益につながり、オガールにテナント料が入ることで、地代と固定資産税が紫波町に支払われるという循環ができてくる。」
「図書館というのは、非採算で、しかも維持費の高い公共事業です。だから町の財政が危うくなったときには真っ先に閉鎖が検討される。だからこそ「稼ぐ」という発想を持って取り組まなくてはいけない」とのことでした。

【補助金に頼らない】
2001年1月に第三セクター企業「青森駅前再開発ビル」の運営する複合商業ビルとして開業した青森駅前の青森市の「アウガ」は、その後、経営破綻しました。青森市はアウガの公共施設化に伴い、地権者床を青森市が買い取り、青森市に対する「青森駅前再開発ビル」の債務は、土地と建物で代物弁済させ、アウガは土地・建物ともに青森市の所有としました。
例えば、60億円のうち、補助金を40億円確保できたら、40億円をフルに使い、その後のランニンコストを考えず、稼働率の見積もりも甘いまま、空きテナントが目立つ立派な施設を建設するのが、これまで多くみられた公共事業の失敗でした。
(視察においては、経営破綻した青森市のアウガのほか、経営破綻はしていませんが、行政主導で行った再開発事業の 盛岡駅前のマリオス、秋田駅近くのエリアなかいち についても、かなり苦戦している旨、指摘されていました。)

オガール紫波は、想定した9つのテナントが入居してくれる賃料を先に聴取し、その上で、東北銀行からは10年間で返済を完了するという条件で、民間都市開発推進機構(MINTO機構)からは10年以内に配当を出すことを条件に融資を引き出しました。
金融機関の厳しい融資条件を満たすために、オガールプラザをコストが安く償却期間も圧縮できる木造建築にして、10年以内に配当を出すことを優先したとのことでもありました。
民間の商業施設部分にはシビアな事業計画が求められるわけです。こうした考え方は、公民連携であっても、公共事業においては、ありませんでした。
先に賃料についてのヒアリングをしているので、テナントも無理なく出店してくれますし、収益の計画も修正することがありません。事業化できるかどうかの判断により、当初、3階建ての木造建築としたかったけれども、2階建てにしたということでした。健全経営には、必要不可欠な判断基準です。

「稼ぐインフラ。身の丈に合った規模で造り、稼ぐ仕組みをきちんと考える。(オガールプラザ株式会社 代表取締役 岡崎正信)」

今回のオガール紫波の県政調査は、大変勉強になりましたし、今後の議会質問においても、活かして参ります。

【写真】: オガール紫波・オガールプロジェクト現地調査・視察の様子

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